主持人：过去我们想商业规划的不合理，才有九几年的商业倒闭年，还有房地产的烂尾楼，政府在这个方面的服务意识已经非常强的，请我们的规划专家，包括规划策划管理等等，在前期的认证方面已经做了很成熟的工作，避免了商业开发的重复性，定位的同质性。第二个议题就是区域商业规划和开发于商业后期的招商。商业想开发和后期的商业想开发矛盾是怎么解决的，犹豫不知道我们所有各业态的他的物业功能和结构要求是什么。就是按照建筑设计院的国家标准来设计，最后再和我们的零售商合作的过程当中，或者在招商的过程当中，出现了物业的不匹配性，为后期零售商业的进驻成本增加了很大，下面我想请商业地产的人讲一下，大家都知道中良沈阳大悦城是中粮公司的，我们想请吴古风介绍一下他的定位招商物业等等一些情况。
吴谷丰：各位领导大家好，我今天很荣幸和各位领导探讨这个问题。我们是一个世界500强的企业。在92年的时候我们就把这块地给收购了。这几年我们也有了一种经营百货的模式，但是经营得不是很成功。那我们来到这个集团之后，我们就打造了一个，应该是大悦城综合体这种模式之来经营商业地产。大家都知道商业地产这几年在沈阳发展得非常快，在中街我们有将近10家商业地产接入。包括浑南和金廊工程也有10几家，20几家，可以讲沈阳的竞争是非常激烈的。为什么外资企业还有很多实力的开发商为什么能进入地产了。首先是我们政府的一个大力支持，再有就是沈阳市场的商业空间是非常大的，比如说象大家都去过上海北京，这个商业地产的模式基本上是属于饱和的状态。沈阳的空间是比较大的，所以说现在沈阳的市场有很多的商家进入。我们也考虑到我们鄙吝中街，润含了很多的巨大商计。我们在06年的时候，我们集团就明确的了一个大悦城城市综合体这样一个战略。07年我们在北京开了西单大悦城，在北京也是一个比较成功的项目，最具有人气的把时尚潮流的年轻人都聚在了大悦城。沈阳是我们第二个打造的大悦城，当时也考虑了政府的对我们的支持，再考虑了一个商机，我在开的时候也有很大的一个压力和困难。象各位领导也说过，沈阳是一个二线城市，有很多品牌先进入一线城市，二线可能也是做代理商，所以我们也有很大的困难，但是我们通过政府的支持，我们项目的实力，包括我们的优势引进了很多现在沈阳没有的品牌。同时我们也区别沈阳市场的一个品牌经营模式，我们请了能有将近30%首次进入东北市场的独家品牌。还有80%是属于由公司来直营的旗舰店的品牌。我们就避免了同质化的经营，引进了一些新鲜的血液。我们在以后的经营过程当中，我们致力于中粮品牌和服务这样一个宗旨，来为我们沈阳市大东区的居民来打造一个购物中心，我们有这样的实力也有这样的能力来把我们这个工作做好，成为我们大东区的一个亮点，谢谢！
主持人：由于时间关系，我们再有一个名额，请一位嘉宾发言。
耿乃兴：我们公司我们自己的做法，我们对招商和开发组织过程的安排，我们土语几点考虑，可能在座的不一定同意我的意见，首先第一个我们要找到商家对于铺位对于面积的共性的要求。在你没有找到共性之前你不敢造房子，我们的做法是找到他的共性。所以我们沈阳的项目是从3月15号正式开工，到目前位置是80几万平方米，因为你不造房子，招商很难推进。
第二步是慎重选择商家。因为在第一批的商家是和你同生死共患难的。如果你能做得到的话，如果品牌和他的商业模式，或者他给你承受租金，承受市场的能力准备不足的话，开业率可能有问题。我们不追求商业率，我们是实实在在的，踏踏实实的，找到一些志同道合的商家。如果不行的话，我们自己做。
第三点重视经营，让商家赚钱。这样的话，后续的商家会来找你，所以我们做这个招商和开发的理解上我们是把握这三点，和大家分享一下。谢谢！
主持人：很感谢各位嘉宾的对话，当主办方把这个给我的时候，给我印象最深的是中央台介绍一个徐家汇商圈的故事，当时是有上海六百，太平洋百货还有东方百货。现在我们想包括沈阳，包括太原街商圈，可能不只3家，可能达到了30家，这么多的业态怎么赢得自己的一席之地。我想各商家有自己的道。非常感谢在座的各位嘉宾和我们进行东部城市对话，谢谢！对话栏目到此结束，谢谢各位嘉宾！
