在电商冲击实体商铺以及整体经济环境不景气的多重冲击下，原本就不受宠的商业房地产开发贷和商业房地产个人按揭贷款，进一步遭到了商业银行的“嫌弃”。

记者从数家银行相关人士处了解到，目前，商业房地产开发贷和商业房地产个人按揭贷款都已经悄然收紧，屈指可数的商业地产龙头以及商铺配置好、易于转让的按揭需求才符合银行的放贷标准。

连万达这样的商业地产巨头都不例外，万达商业近日宣布与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场，这背后则是现金流告急：万达商业此前披露的招股书显示，2014年上半年，万达商业的现金流净额为-89.5亿元，同比（比上年同期）下降94.4%。

好转让才是王道

有财经媒体报道称，招商银行成都分行暂停了除底层商铺外的其他商业地产按揭贷款业务。

而在上海，记者昨日从多家银行了解到，目前商业地产个人按揭贷款利率虽然未叫停但已经出现收紧，基本在基准利率的基础上上浮10%至15%，首付比例至少为五成。

而严苛的地方在于，银行的筛选标准。

“这一上浮标准，是在银行同意给你放贷的情况下.能不能放贷,具体还是要看商铺位置的，所谓的好位置，主要看它是不是好地方，是不是容易转让。”一位股份制银行个贷部人士对早报记者表示。

上述人士分析称，去年下半年，央行开始开始要求支持个人住房贷款，有文件下来但执行起来还是很紧，在个人贷款总盘子没增加的背景下，要支持普通住房需求，那只能适当收缩个人商业地产按揭，毕竟这个才是优质贷款。

不过，与开发贷配套的个人按揭贷款，银行还是愿意的。

“如果是从我们手里贷出去的商业地产开发贷，我们还是会为开发商配套一定比例的个人按揭贷款，主要是作为项目的还款来源，这种配套按揭贷款基本都是排他的，从某家银行手中放出去的开发贷，个人按揭贷款也会是同一家银行。”一位国有大行分行对公业务人士表示。

商业地产开发贷同步收紧

事实上，记者了解到，收紧的，绝不仅是商业地产的按揭贷款，多家商业银行已经从2014年下半年就开始悄然收紧商业地产开发贷。

“除了建园区扶持实体小微企业，一般的商业地产开发贷都很难批下来，电商对实体商业冲击绝对不小，实体商铺本身就在萎缩。”上海一城商行相关人士称，“再去新增（商业地产开发贷），我们认为经营收入难以覆盖还款来源，即使在上海这样的一线城市，也是这样。”

记者了解到，去年下半年开始，上海数家银行都曾下发多次相关（收紧）通知，但今年还没有新进展，不过这主要是总行的信贷方针没下来。

上述国有大行相关人士也证实，除非是一线房地产企业，否则现在基本别想从银行手里拿到商业房地产开发贷。

“就算是几个商业地产龙头，想要商业地产开发贷，我们一级分行也要向总行报批，虽然批下来是大概率事件，但总体节奏就是，无论是商业地产还是普通住宅，只要是开发贷，都在收紧。”

相比住宅房地产开发贷，商业地产的地位更是“窘迫”。

“比如同样是估价10亿元，普通住宅可以批下来70%左右的贷款，但商业地产，只有50%-60%。”主要还是在于还款来源的担忧，即使房地产不景气，一线城市也不愁卖不出去，这类还款来源基本不用担心。上述大行人士称，“商铺处置起来比住宅麻烦，而且商铺的第一还款来源一般是租出去的租金或经营收入，在眼下实体经济不景气的情况下，也意味着还款来源不稳定。”