主持人：谢谢黄教授精彩演讲。下面有请中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路先生演讲，他演讲的主题是：中国商业地产当前的机遇与挑战。
荀培路：尊敬的各位领导，各位同仁，新闻界的朋友们，大家上午好！21世纪·商业推动产论坛第五届年会今天隆重的召开了，首先我代表中国城市商业网点建设管理联合会表示热烈的祝贺。
岁末年初，各行各业都面临着盘点，进行工作总结，展望未来，我们协会也不例外，我们协会从商业网点布局的角度，根据主办单位要求，我认为我国的商业网点建设和商业地产开发进入了新的发展时期，刚才黄教授也讲到，也就是说本次论坛是在我国商业网点建设和商业地产开发的关键时刻召开的，后面我会详细论述。处在一个新的发展时期，应该说有机遇，有问题，更有挑战，特别是大型城市商业综合体的开发，解决了持有商业地产将可售的地产，平衡了开发商资金短缺，满足了中小投资者的投资需求，走出了一条成功之路。
下面根据主办单位给我的题目，我讲五个问题，中国商业地产当前的机遇与挑战。
第一个我国商业地产当前的机遇，如扩大内需，9000亿保障性住房建设，国家投资4万亿，其中四分之一是保障性住房，10% 是商业地产配套，比如说保险资金，我今天主要讲三个，一个我国商业和商业地产形势，经济形势刚才黄教授已经讲了，去年年底经济工作会议已经明确了，我们商业和商业地产形势是非常好的，消费始终支撑着国家经济发展，任何国家都是这样的，没有一个国家是抑制消费的。改革开放1978年有一个数字，我国商品零售总额是1559亿元，到了2008年达到108488亿元，增长了70倍，占全国的十分之一。为什么珠三角经济活力占全国零售总额的十分之一，08年北京社会商品零售总额4500亿，是78年的3倍，应对金融危机，扩大内需对我们行业来说是很大的困难，去年1—11月我国11.3万亿，同比增长15.3%，省府是86年以来最高水平，今年有望超过12.5万亿，大概增长15%，消费决定了商业地产发展规模。上海1978年人均商业面积只有0.2平方米，到了2007年达到2.92平方米，增长12倍多，十里南京路20、30年代商业网点只有十个，这个状况一直延续到改革开放后十年，现在达到400个，每年增加40多个，尽管如此，我们要清醒的看到，商业和商业地产开发还处在规模性发展与提前消费的上升通道。美国3亿人，社会商品零售总额高达4.5万亿美元，是我国的13倍，这些差距说明我们发展空间很大，商业地产开发还有很长的路要走。
我讲的这个有几个意思，一个是自己和自己比发展速度是很快，第二自己和外人比发展是落后的，发展空间是很大的。
第二个我国正进入城市化高速发展时期，资料显示城市化从0到30需要千年的时间，从30年到70大概需要百年的时间，到了70%就开始缓慢发展了，到了80往往就固化了，在没有城乡差别的20%农村人口也就不愿意进城了。还有工业化，如果人均GDP达到3000美元，将是城市化进程和消费升级的加速时期，这是资料显示的。
现在我国城市化进程是45.68%，人均GDP达到3267美元，中国正处在工业化、城市化进程当中，由此启示城市化落后于工业化，我国应该是工业化走在城市化前面，所以将是城市化进程的加速时期，加上人口变迁的趋势正在发生根本性的转变，有钱的人进城，这变化趋势发生根本性的变化，城市化率增加1恩%那就是1300万人口，如果按照城乡部的统计，人均27平方米，就需要3.64亿平方米住宅配套，商业配套是10%，就是3640万平方米，当然这个数字也不是绝对的。可见大规模的建设还会持续30—35年。
去年底召开中央工作会议积极稳妥推进城市化，这成为中央加大经济结构调整的重要举措，意味着三四线城市将受到广泛的关注，积极稳妥推进城镇化，将在众多房地产市场，特别是商业地产市场带来发展的良机。在我国城市化建设发展过程当中，可以明显看到，前十年是老城改造，现在进入了第二阶段，今后的十年将是新城新区建设的关键时期，特别是大城市，尤其是特大城市。想形成多个商业中心，有的叫商圈。北京就提出今年的工作重点就是打造新城，从城市配套的商业网点建设和商业地产开发，就形成了城市的老商圈扩容升级，腾笼换鸟，这个是永恒的主题，其中以打造商业街建设为主要内容，大家可以看到全国各地之间商业网点规划，都把商业街建设作为重要内容。在新城新区建设第二阶段当中，城市商业综合体和商业街建设将同台唱戏，城市商业综合体开始演变为主角，因为城市商业综合体比较好满足新商圈的崛起的配套。
城际间互动将形成趋势，主要包括三个方面，一个经济签譬如上长三角，珠三角，振兴东北，西部崛起，我最近看到珠三角发展纲要以及珠三角一体化前景应该说是令人振奋的，经济圈对我国商业网点布局将产生非常大的影响。还有一个是一小时经济圈，现在都是一小时经济圈，尤其从珠三角和长三角发起，包括现在形成了省会城市，最近我到了沈阳，沈阳周边有8个地级市，车程就是10分钟，聚集了几千万的人口，大大缩短了省会城市与地级城市的时间。还有一体化，比如说长株潭一体化，广佛同城化等等，这些都是城际间的互动，可能对商业网点布局产生很大的影响。
第二个问题是我国商业地产当前的挑战，也就是我们面临的问题，我国商业地产开发中包括经营，里面的问题因为时间关系分为两类，一是可控的，就是商业地产开发从选址、规划、定位、建设、招商、销售等各个婚介出现的问题，从不理性开发到理性开发，开发商包括商家从练内功开始逐步成熟，也就是两张皮，原来是居民干的，十年发展基本上位于这个高度。
一类是不可控的，要不因素制约我们发展，因为我是协会的会长，国家要求一个行业，一个协会所以我非常关注行业的问题，不可控主要就是资金问题，资金是制约我国商业地产开发和商业网点建设的瓶颈，商业地产发展和住宅地产一样，也是从销售起步的，作为投资品种的商铺可能还要走一段路，专业市场的摊位，商铺的销售，当时投资者成为了先富起来的人群，我现在生产把专业市场，配套的商铺划为可卖的商业地产，其余希望开发商争取持有，如果出事我认为是九死一生，这些一系列问题引发了政府有关部门重视，层次提出要封商，我们协会提出要慎重，否则商业地产开发将受到致命的打击。03年有学者提出商铺投资证券化，工建委是很早就提出来的，特别是瑞士形成的瘟疫到现在还没有走出实质性发展，一方面是老百姓有钱，民间存款20多万亿，加上投资品种多，都没有人干，另外一方面开发商缺钱，包括万达也缺钱，万科也缺钱，所以在买卖双方油需求的市场上，开发商经营者在痛苦摸索中，找到了开发大型城市商业综合体，来平衡资金的成功之路，应该说这是我们开发商的创造。所以为什么是关键时刻也在这里有所体现。
大型城市商业综合体的启示，这次会议也是对这个话题讲一下。
大型城市商业综合体开发解决了持有商业，经横了开发商的资金的短缺，走出了一条成功之路，所以是一个大的发展。以各个中心为代表的商业物业的持有，同时走上了良性的道路，所以本次论坛是我国商业网点建设和商业地产开发关键时刻召开理由也在这里，实际现在搞的城市综合体前身我甚为就是城中村的关系，城中村应该说是没有规划的城市综合体，所以现在对城中村的议论我有不同的看法，城中村在工业化和城市化进程中就相当于商业原来的模式一样，虽然在城中村污水横流，虽然在城中村里面有违章建筑，虽然有它的配套，里面有黑的酒店，有黑的诊所，但是城市村里面住的人对城市发展是有功劳的，是没有规划的城市综合体，现在要有一个规划的城市综合体，所以我们对城中村议论的时候，笔下留情，口下留情，因为里面住的都是农民工，是对城市建设有贡献的。
目前城市综合体名称行业没有统一的定义，主要有城市综合体，城市建筑综合体，城市商业综合体三种叫法，一般认为城市综合体是有多种房地产业态，有商业、写字楼、酒店、公寓，特别是住宅等等组成的大型综合性的建设群体，我同意刚才黄教授讲的，是大型的建筑群体。但是不管怎么说，我对名称不是太重视，从持有的角度我倾向于城市商业综合体，最后留下来的是商业。
初步总结，大型城市商业综合体是综合开发，体量非常大，政府也重视了，包括老百姓也要满意。第二个是开发商满意，住宅、写字楼、酒店式公寓，销售回笼的资金平衡了财务，这是第一个平衡。以租金为代表铺位持有，不动产和稳定的现金流提高了银行的信誉，可以抵押贷款，第二个平衡有利于企业竞争发展。第三商家满意，开发商和商家都满意，解决了商家卖什么可以挣钱的定位问题，因为定位是商业地产开发和商业网点建设的灵魂，是中小商铺投资的考虑主要方面，如果没有主力店，中小商铺投资者都害怕自己经营没有钱赚。让当地老百姓满意，不但方便了生活，而且提升了本区域包括住宅在内的价位，特别是避免死城，睡城，城市综合体很少出现这样的情况。有利于城市发展，在新城建设中有利于打造新的商圈，避免商圈恶性竞争，更有利与打造地标性的建筑，美化了城市。
最后形成一个关健词，第一综合中心是城市商业综合体的明珠，城市商业综合体以购物中心为代表的商业物业保驾护航，以购物中心为代表的商业网点走上了自我和良性发展的阶段，走上成功之路！所以我今天在这里负责任说，商业地产行业问题，我们行业内不要争取新的政策可以自我发展，如果解决了资金问题，当然锦上添花更好，包括保险资金进入到商业地产行业，银行的介入等等，但是不管怎么说这个行业的问题基本上是解决了。
为此08年在上海召开了一个会议，向全国投行进行推广，实际上我们协会可能是持有商业和住宅的结合，一是大型城市商业综合体引起了各方面的注意。第一个就是上海新天地，实际上我认为上海新天地也是一个城市问题，我们协会第一个学习班子在上海，后来办了一次以后，因各地要求在上海又办了第二次培训班，大家看了两个项目，上海新天地是一个湖，前面是新天地，边上是一个广场，周边住宅，大家集中看的是新天地的项目，当然名称可以叫城市综合体，现在看来是成功的，应该说我们协会总十年。第二个是北京世纪金源，周边包括开发商的配套，这个开发商是非常聪明的，本来是8万平方米金源旺，还有金源酒店等。
因为时间关系，就不展开讲了，大家如果感兴趣可以私下交流。
下一步是打造新城，打造新的商裙，所以我结合两个徐家汇商圈和青泥洼商圈，徐家汇商圈15年了，为什么会那么成功，其中有三条，第一条就是便捷的交通，原来是内环架，外面是外环，徐家汇商圈引起周边公交车有几十辆路过这里，第二个岭南地区大片开发有了消费支撑。第二个是成立了徐家汇商城，它从1993年开始进行了研讨，徐家汇商圈如何打造，进行经过研讨成立了徐家汇商务集团，当时我记得他从银行贷款8个亿，每年利息要8000万，资产负债率在80%以上，徐家汇商圈原来依靠徐家汇集团来打造这个商圈，所以每个开发商都能遵照游戏规则，在品牌提升道路上，错位经营，特色可以得到坚持，形成了人人羡慕的和谐生态，错位经营的一个模式，太平洋百货以流行趋势取胜，汇金广场强调时尚潮流等等，整个徐家汇商圈有不同层次的需求空间。前面讲的两条是非常重要的，后面有一条徐家汇商城集团起的作用也是很大的。徐家汇商圈经过15年的发展，年营业额2个亿，到现在是97亿的规模，这15年的发展是非常迅速的，而且地位不断提升，当时2个亿可想而知在上海是没有话语权的，现在是100个亿，现在不仅与南京路、淮海路齐名，而且出现了赶超徐家汇商圈的一波商圈，下一轮打造新城，打造新的商圈，打造新的开发区为重点，所以我把徐家汇商圈的打造讲一下。这说明城市综合体如果是一个开发商那更有利，所以徐家汇商圈我希望大家注意这个商圈成功例子。
第二个就是大连青泥洼商圈，这个是市政府特别是国青联作为一个重点工程来抓，利用交通便利，利用新区开发的优势，政府是强势政府，引进了日本的麦肯乐，实际上麦肯乐也有内资企业，这个如果做不到，政府一定要规划好，在这个中心里面，一定要起步起高，麦肯乐是高档的，包括后来进驻的百年城也是比较高档的，生态还是不错的。
我举这两个例子，在今后城市综合体出来了以后，如果是一个开发商持有，更容易打造一个商圈，应该说大连万达把城市综合体打造成极致，发挥到极致。从去年开始在北京我参加了几个城市综合体的活动，城市综合体杭州走在前面，商业街建设杭州走在前面了。但是杭州打造城市综合体你们没有走在前面，杭州就提出打造100个城市综合体，专门出台了实施意见和行动计划，上海要打造147个商业中心，包括市级、区级，这都和城市综合体是有管理的。我举这几个例子和大家一起来探讨城市综合体的发展，在去年11月21号杭州年会上，我就呼吁现在我国城市发展非常迅速，经过我们协会多年来的跟踪调查，在城市化进程中，我希望大家像重视商业街，包括商业街区建设一样，重视城市综合体建设开发的现象，因此我认为我们这个会议是在商业地产开发，商业网点建设的关键时期召开的，也是在城市化进程当中关键时刻召开的，前十年是老城改造升级，以打造商业街为主要内容的，走到第二个阶段应该是城市综合体可能要发展，因为城市综合体是商保驾护航的，解决了这个行业最制约行业发展的问题就是资金，我希望在这个问题上跟大家一起探讨是不是这么回事。
我的发言完毕，谢谢。
