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    【大咖畅谈】零售地产行业体验式发展新趋势
    导语:在大连这块地上开会,请了一些精英来探讨问题,在大连能够提供这样的方便条件,创造这样的机会也是难得的。特别是梁总,是在各个方面都接触,信息量又大,对形势把握也比较准确,所以说今天由他来主持这个会,能够把更多的东西传过来,给大连商业能够更多带来一些有方向性的东西。

    梁炜骅:很容幸今天在我们大世界的主场,能够有这么一个机会跟大家坐在一起交流,实际上今天这个会议的提出,和于群秘书长前一段时间也做比较深入的探讨,我想这次会议的本身是希望能够搭建一个平台,让大家关起门多交流,把我们行业发展的形势,以及现在存在的很多困惑,也可能是大家有新了解到的知识和见解我们共同分享一下,今天非常容幸有请到谢会长,请谢会长开个头,听听您老的指点。

    谢有恩 ,中国北方购物中心联盟会长

    谢有恩:在大连这块地上开会,请了一些精英来探讨问题,在大连能够提供这样的方便条件,创造这样的机会也是难得的。特别是梁总,是在各个方面都接触,信息量又大,对形势把握也比较准确,所以说今天由他来主持这个会,能够把更多的东西传过来,给大连商业能够更多带来一些有方向性的东西。我们在座的这个行当日子不好过怎么办,大家在这里更多的是要谈论一些问题,交流一些信息,完了以后寻找一些办法。使得我们起码在目前这种低谷的情况下能找出一个方向来,而且我们这个是属于论坛、沙龙,就是属于神仙会的形式,有则多说,少则少说,就是一句话,把大家的一些想到的、看到的、想说的东西都说出来,人不在于多,在于把这个会开得更深一点,所以说对外地来的,给我们带来的东西表示感谢,对当地参加的表示欢迎,所以希望我们利用这个机会把这个会开好,谢谢。

    于群,中国北方购物中心联盟秘书长

    于群:因为我们每年都搞活动招商会也搞,行业会也做,每做一场对话时间短,有的时候40分钟,一个小时,而且还有一些话题没说,上次跟会长我们沟通,咱今年可能会启动一个新的活动,就是城市沙龙,比如大连、长春、沈阳、哈尔滨,可能一个月一场,四个城市轮着做,可能说一些小的话题,但是会说深一些,这个是我们举办这个活动的主要目的。邀请的对象都是我们甲方、乙方,包括一些服务机构都可以参加。

    梁炜骅,睿意德总经理

    梁炜骅:我们今天整个下午大概三个小时时间,围绕着现在算是热点,也是我们知道这个行业大家所关注的体验式的商业,把这个话题充分聊聊,今天我们是闭门会,没有太多规矩或者发言的要求,实际上是一个随意的,有见解的我们多聊两句,没有见解大家可以倾听别人的分享,我们希望大家尽量把自己认为最有价值的东西在有限的时间分享。

    现在从2014年来看,中国的宏观经济形势不好,大家可以反驳我这个意见,因为我们也从各个角度去看到一些数据和论点,就是对于我们的评述,事实现在有两个词一个叫做自由落体式地下滑,这个词用来之后,我们做宏观经济研究的同学他批评我,你用这个词不对,辽宁经济是断崖式下滑,不管是自由落体还是断崖式下滑,这两个字很可怕,我们的GDP被腰斩了,中国最近十几年没有发生这种事情,我们辽宁省也没有遇到这种情况,大连市也没有,大家习惯在高速增长的环境下发展自己的商业模式,或者是去研究自己企业的盈利和运营,当这种经济形势来的时候,是不是会产生一些变化,我们自己也做了一些分享,首先会有几个变化,第一个我看到了服务的客户无非两类,一类是开发企业,一类是零售企业,这两类客户,开发企业不用说,到去年年底睿意德公司钱欠的越来越多,额度越来越大,我们都觉得自己很吃力了,我们几千万的帐款等着收,这些都是尾款。说明什么问题呢,当我们去跟企业沟通的时候,好多开发企业工资开不出来,而且很多知名的企业,包括我们服务的一些客户,今年年会全部取消,要求我们去提供赞助,协助他们能够给员工开个年会,这就是现在一个现实的状况。零售企业除了少数表现确实比较优秀,多数零售企业业绩一定下滑,过去报表好多年增长,没有10%也有5%,起码不是下跌,到了2014年年中都是下滑的,压力很大。这种情况下有表现好的,关键这些好都好在哪里,我们做商业地产开发和零售的未来发展路在哪里,是不是真的将来这个购物中心的发展、商业地产的发展,就靠这个体验式的商业变成我们的救命稻草,帮助我们有这样一个机会,简单做过去的零售,这个路肯定是走不通,因为越是零售商品大的项目,现在来看,专业市场不说,就是一般社会零售消费这块,确实不行,在这种情况下我们到底怎么办,然后今天还有一个,可能我们有些朋友不太认识,大家第一次发言的时候留两分钟给自己,做一下自我介绍。

    杨向东,大世界商业联合机构副总裁

    杨向东:我目前的职务是大世界商业集团的副总裁,原来分管的业务做得比较多。分的时间久一些是地产和零售,我们公司也刚刚把我们公司几个商业项目成立事业部,就在上一周正式全划给我分管,我们原来国际家居中心还有华北路批发市场,其实大家不太了解,我们在大连有三十几万平商业,自有,我们集团来自于金广建设集团,一个大的大连的一线的老的民营企业,从建筑业、开发业出来的,其实我们这个行业过去的时候更多解决曾经的烂尾楼,一不小心就发展了30多万平方米的商业出来,这段历史从大家今天来大世界开始,这个大世界是典型的上一波。93年房地产危机,大家现在觉得房地产危机来了,我大学毕业就在房地产企业,经历了那段危机,那段时间大连的房价下降了。号称东三省是57层,这个楼目前是地基,我们当时是承建方,那个年代有一个笑话,承建盖盖楼就变成地主了,甲方欠帐和政府处于烂尾楼的时候,我们金广建设把这个烂尾楼接过来了,接过来以后我们觉得我们资源团队去做一个百货业态不够成熟,尽管我们当时是胜利广场,大家后来想,感觉当时家居行业还是有一线机会,阴错阳差我们就进入了零售业,现在陆陆续续我们也有百货零售业,购物广场,我们家居现在有三个店,有一个华北路机电大市场7万多平,专业五金机电批发市场,目前大连五金机电批发市场中最好的,前段时间着大火,开年之际大连着了很多火,其中一场帮了我们忙,旧货市场着火,我们认为这是一个不好的社会现象同时,确实现在目前大连市内的五金机电的市场,我们市场供不应求了,突然好几万平的经营面积,我的地方处于华北路,还有社区购物中心,很少有人知道,24000平,高速公路口一下来,左手有几十栋高层,那个我们宣传比较少,加一起我们有三十几万平的商业,但是这些商业有一个建筑地产集团的明显特制,基本上我们都是自有营业,我们没有承租的项目,所有物业都是自有产权,我也正式今天代表我们集团欢迎各位行业精英和领导的到来,也感谢谢老,以后我觉得单独感谢于会长,沈阳人帮我们大连人忙,所以我们大家在一起感谢一下,我确实非常开心欢迎大家,见到了新朋友,包括于总,我们好几个,由总我们都是土生土长的大连人,从大连本土成长起来做这个行业,分享分享我们集团的事,梁总讲得很对,我们这个集团,我这个集团叫大世界商业集团,上面母集团叫金广建设集团,创立了30年,中国第一批民营企业,目前也是一线的知名民营企业,大连人家喻户晓的,我们是它全资子集团,我们还涉足于有海参养殖企业、房地产、休闲旅游产业、铭湖、滑雪场、混凝土、大连路桥建设,很多都是我们,去年大连市政集团是我们城建的,还有开发企业,旁边第九频道,跨越了十几个行业,有2800名员工的大连本土企业,2014年我们也感受到了经济变化,有史以来我们企业压力最大的一年,尤其第三、四季度,确实感觉到突然间天就冷了,外面自然天气温度不是很冷,刚才梁总说,我们现在所有的服务型企业,都是老的甲方,工程不可能不干,你说的数额还比较小,欠几个亿,外面欠额度很大。因为我们刚刚开完年会,整个数据来看,传统性行业,或者我们过去的大家耳熟能详的,就我刚才讲混凝土不用讲了,房地产项目可能我最多的两三个月一套房子没卖,达到这个数字了,零成交,我已经处于尾盘了,情况比较特殊,我这是钢需小户型,又是学区房,占了天时地利人和,房子卖得很好,突然间不动了,2014年下半年突然一套不卖。但是应该坦率地讲,所有不利也有亮点,一个是我们铭湖度假园区,大连本地人清楚,是我们辽南最大的温泉,而且今年它自己有一个小的商业部,下面还一个欢乐雪世界,在大连第五郡,有一个滑雪场是我们下属的企业,今年还在运营,成长到100%,多少年从来没有说翻番成长的,今年我们雪场成长了一倍,滑雪人数超过了1倍。我所有的指标收入成长了二十几。

    我分享了什么,今天看秘书长给了一个主题,关于体验性的商业未来在商业当中,或者在企业运营当中大家要考量的事情,这也是我们考虑的,大都汇面积不大,4万平方米,也是作为烂尾楼收购的,处的位置好,大连核心青泥洼桥,对面是百年城,位置很好,当年是铜锣湾做完以后不好,就闲置了好多年,我们接了以后当时也没想做传统的商业,因为当时我们就在韩国首尔找到一个学习对象,首尔一个项目叫斗塔(doota),去年12月份我刚刚到韩国去,去了十几次,它在韩国做得非常好,我了解韩国这么多优秀的行业,它是评价最高的商业,一共3万多平的一个商业,建筑面积3万多平,是一个塔楼的群楼,一个大型商社的地商,一年租金接近人民币10亿,中国和韩国之间汇率有差别,这个依然让我们感觉特别吃惊,我们当时想学那个。当时哗哗拉拉开业了,效果非常不好,我开业的时候招商达到99.9%左右,几乎是满铺开业,合同金额也非常高,但是开业以后,当时赵会长到我们现场了,确实面临着经营的压力,卖得不好,当时我是以服装为主的,而且我的服装是以所谓的买手店,我们的小个体户,抓货不是以品牌店为主,4万多平,客户最多400多个,平均店铺面积30平方。紧接着我们从开业到淘宝的兴起对服装冲击最大,我们商场最难的时候不到20%,在那个节点上,我们大约三年半,四年前来了我们团队和平广场,我在和平广场呆过,和平广场最难的时候,当年靠儿童做起来的,和平广场是大连第一个做早教中心的,它最难的时候我正好在那,陆陆续续它的早教,儿童教育这一块,形成大连最有竞争能力的地方,再加上我认为它的社区比较好,沙河口人比较密集,当时我有点资源,其实我们当时尝试先能不能招点,我们把金宝贝招进来了,又把博佳机器人(那个时候叫乐高),这两个都招来了,很快我们3楼儿童最先起来的,在我们其他楼层空店挺高的时候,三楼儿童最先稳定下来的,目前我敢肯定讲,现在我们有番茄田、越成长、儿童的服装,好多杂七杂八儿童玩具,三楼没怎么策划,我们儿童最先火的。紧接着我们再调餐饮,原来我们餐饮特别低,因为我们开业的时候学斗塔(doota),服装占90,一小层做餐饮,当时我们服装占比特别大,现在服装占比大约35%左右,我们的餐饮现在随着我们调整,逐渐我们把这些年轻时尚的餐饮,星巴克、麦当劳、必胜客,大家耳熟能详的,就这些年轻休闲时尚的品牌我们都聚集了,现在占30%左右。现在发现我们购物中心,两个比较好的业种,一个餐饮一个儿童,外加一个电影院,整体这个情况。跟各位老总做介绍。

    我有一个感受,毋庸置疑一个事实,我们微观一个小项目,儿童项目和餐饮项目已经成为购物中心不可或缺的主力因素,我个人是这么认为的,不能缺少它了。当然说我们在去年底又成立一个互媒科技,我们现在也在做微信的营销和自己做互联网平台,这个目前恰恰在我这分管,大家现在最多感受到的是,互联网对我们零售冲击,尤其淘宝和天猫对我们原来零售的冲击。但是我经过这番研究,我有一个想法分享,我发现这个我们能持续两年左右,做微信营销,我们在大连做了很多微信营销的案例,我这次牧场开业,我有牧场项目,包括我在大连刚开的温泉,正常广告150到200万之间,这次全砍了,做微信营销,尝试仅仅打了一个大连晚报和半岛晨报,得到了一个特别惊人的结果,我们开业前两天的咨询电话达到168个左右,其中来自于微信是150个,来自于我们传统的广告媒体呢是十几个。大连晚报多一点,我们打了好几万广告就引了这么几个人来,广告停了以后一个星期左右,微信的平台上继续有客户咨询电话,但是传统媒体的电话完全成零了,这都是我们体会的实际的数字情况。所以说关于互联网这一块我有一个分享,我觉得有一点没变,最近我分管这个业务,关于他们这一块我们也到腾讯去,到小米去,跟他们副总裁交流过程当中,我觉得有两点没变,可能我作为互联网的新兵刚刚学,把教训经验分享给大家,人性从来没变过,不管什么网,人性没变过,人不管是80后、90后还是60、70后,大家都想买性价比高的东西,这个跟互联网不发生关系。改变是什么呢?我现在回忆改变是习惯,大家的购物习惯改变,可能过去我们的小孩,像我现在我女儿14岁,离不开手机了,现在我玩互联网早晨起来什么不干,不管上哪去先把手机打开,看看新闻,一天有什么东西肯定走一遍,微信看看,股票帐号看看,这个手机基本离不开了。所以我想讲什么呢?习惯在变,我们的年轻人,我们的下一代,包括我现在跟我们的年轻员工,我不知道我们各个公司是不是有这么几条,每天在我们服务台大连淘宝用件,各个公司是不是这样?几十个包裹,每天都不少于好几十个包裹,我问他们,大部分已经从网上买东西,所以我们真的要正视这个事实,需求和购物习惯改变了,这是我觉得我个人一个感悟。随着我们消费者年龄,逐渐消费主义从60、70到80、90后,这种现象会越来越明显。如果往前看,我认为我在大连做购物中心比较早的,第一批进胜利的,那时候是新名词,什么叫购物中心,我干商业的时候大连商场闭店到晚上7点,台湾人进来弄一个百货店到9点,我们从业人员当时一片质疑声,说晚上有人吗?7点闭店挺晚了。

    我们这帮人经历了零售改变,我们小的时候老天百是柜台式的,营业员站在柜台里边,我是70后已经清了一个零售改变了,我们和我们爸爸妈妈和上一辈不一样了,我们的孩子更不一样。所以我觉得如果说难的话,今天时间更多让给大家,我说得有点多了,我认为是我们如何精准地把握当下消费主流人群的消费需求,我们能不能及时提供让他们满意的互联网体验、用户体验,是不是能让他们有一个很好的用户体验,我觉得这个是关键。所以说我这次到韩国去,去年12月份刚刚去,12月底考察我们要做一个儿童项目,顺便我们考察了斗塔(doota),每3年肯定改装,这个商场在韩国,目前整体的状态下滑速度和韩国整体来比较起来,下滑还是非常低的,整体商场全部改造。韩国刚刚开了最新购物中心,可能有点图片,会后大家喜欢的话,大家可以拿走,韩国最新购物中心图片,国内的商业我也看了很多,像比较时髦的K11等等,我觉得跟韩国有距离,大连商场更少见。

    所以我觉得,目前的压力看上去大,但是我们自己内部做行业分析,其实我们觉得,社会上钱不是少了,而是多了,因为发现国家的M1、M2不但没少,是呈几十倍增加,我经常问我们员工这个去哪,那个去哪,我们得问问自己钱去哪了,我们没有找到钱是没有找到办法,不是钱没了,是钱去别人的地方了,我们想办法怎么让钱回来让它到我们这来,今天利用这个时间跟大家做分享,我觉得如果我们大连同行借助与会长提供的机会,我们在一起多交流,我们作为非主流商业的一个单位,和大家一起争取把我们大连的,我们能管的这一块业务,希望各兄弟单位一起,在2015年有一个好的成长,也预祝2015年马上春节要到了,利用这个机会给大家拜个早年,希望大家在2015年身体健康、万事如意,希望2015年我们的数字有成长,谢谢大家。

关键字:商业地产

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